🇹🇭 Neues Urteil zu Langzeitpachtverträgen in Thailand: Was Auswanderer jetzt wissen müssen
Wer schon länger mit dem Gedanken spielt, in Thailand eine Immobilie zu pachten oder zu kaufen, ist früher oder später über die sogenannte "30+30+30-Jahre-Pacht" gestolpert. Dieses Modell wurde jahrelang von Bauträgern, Verkäufern und Maklern als vermeintlich sichere Möglichkeit angepriesen, eine Immobilie de facto für bis zu 90 Jahre zu sichern. Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs Thailands zeigt jetzt noch einmal deutlich: Diese Konstruktion war rechtlich nie so sicher, wie sie oft dargestellt wurde. 🧐
📜 Die rechtliche Ausgangslage
Nach thailändischem Recht (Section 540 des Thai Civil and Commercial Code) darf die Laufzeit eines Pachtvertrags über eine Immobilie 30 Jahre nicht überschreiten. Wird ein längerer Zeitraum vereinbart, wird die Laufzeit automatisch auf 30 Jahre reduziert. Eine Verlängerung nach Ablauf ist zwar grundsätzlich möglich, muss aber jeweils neu vereinbart werden und darf ebenfalls nicht mehr als 30 Jahre betragen.
Um diese gesetzliche Beschränkung zu umgehen, wurde in der Praxis häufig ein Modell verwendet, bei dem bereits im ursprünglichen Vertrag zwei weitere 30-Jahres-Verlängerungen zu denselben Konditionen fest vereinbart und teilweise sogar im Voraus bezahlt wurden – in der Hoffnung, damit eine Gesamtlaufzeit von 90 Jahren rechtssicher abzubilden.
🏝️ Der Fall aus Phuket
Im aktuell verhandelten Fall (Entscheidung Nr. 4655/2566) ging es um genau ein solches Konstrukt: Ein Grundstück samt Haus in Phuket wurde 1990 für 30 Jahre verpachtet. Am selben Tag wurde zusätzlich eine separate Vereinbarung getroffen, wonach der Pächter eine weitere Zahlung leistet, um zwei zusätzliche 30-Jahres-Verlängerungen zu sichern – macht in Summe 90 Jahre.
Als die erste Laufzeit im Jahr 2020 endete, forderte der Verpächter den Pächter zur Räumung auf. Dieser weigerte sich unter Berufung auf die vereinbarten Verlängerungsoptionen. Es folgte ein mehrjähriger Rechtsstreit durch mehrere Instanzen:
- ⚖️ Erstinstanz: Gericht gab dem Pächter recht, ordnete Registrierung einer weiteren 30-Jahres-Laufzeit an.
- 🔄 Berufungsgericht (Region 8): Entscheidung aufgehoben, Pächter zur Räumung + Schadenersatz verurteilt.
- ✅ Oberster Gerichtshof: Bestätigte die Berufungsentscheidung – Verlängerungsvereinbarungen für unwirksam erklärt.
🔍 Die Begründung des Gerichts
Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass die Vereinbarungen der Parteien im Ergebnis darauf abzielten, die gesetzliche 30-Jahres-Grenze zu umgehen. Entscheidend war dabei unter anderem, dass die Konditionen für die zukünftigen Verlängerungsperioden identisch mit denen der ersten Laufzeit waren und die Miete für die künftigen Perioden bereits im Voraus zu einem niedrigeren Satz festgelegt wurde.
Das Gericht begründete die strenge Auslegung unter anderem damit, dass sich der Zustand und wirtschaftliche Wert einer Immobilie über einen so langen Zeitraum kaum verlässlich vorhersehen lässt – die gesetzliche Begrenzung dient also dem Schutz beider Vertragsparteien vor unvorhersehbaren Nachteilen.
❓ Ist das eine neue Rechtslage?
Nein – und das ist der entscheidende Punkt, der in einigen Medien und auf Social Media missverständlich dargestellt wurde. Das Urteil ändert nicht die bestehende Rechtslage und stellt auch keine Kehrtwende gegenüber früheren Entscheidungen dar. Es bestätigt lediglich, was thailändische Anwälte seit Jahren ihren Mandanten raten: Section 540 des Thai CCC ist eindeutig, und Konstruktionen, die diese Vorschrift erkennbar umgehen sollen, halten vor Gericht nicht stand. 🚫
🧳 Was bedeutet das für dich als Auswanderer?
- 📉 Bestehende 30+30+30-Verträge bieten möglicherweise weniger Sicherheit als angenommen – besonders bei von Anfang an identischen Verlängerungskonditionen.
- 🔎 Beim Neuabschluss lohnt es sich, die Vertragsstruktur genau prüfen zu lassen, statt sich allein auf Verkäufer, Bauträger oder Makler zu verlassen.
- 🧑⚖️ Alternative Strukturen sollten immer individuell von einem qualifizierten, in Thailand zugelassenen Anwalt geprüft werden – nicht von nicht-lizenzierten "Beratern" oder Foren-Infos.
✅ Fazit
Wer eine Immobilie in Thailand langfristig pachten oder erwerben möchte, sollte sich von diesem Urteil nicht verunsichern lassen, es aber auch nicht ignorieren. Es zeigt einmal mehr, wie wichtig eine saubere, rechtlich geprüfte Vertragsgestaltung von Anfang an ist – und wie riskant es sein kann, sich auf Standardverträge oder Zusagen von Verkäufern zu verlassen, ohne unabhängigen rechtlichen Rat einzuholen. 🙏
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